マンションの地震対策で事前に心がけておくこと
首都圏では首都直下地震が今後予測もされており、仮に大きな地震が発生すると、マンションに暮らす多くの住民が自分の身を守る必要が出来てます。
今回はそんなマンションの地震対策で事前に心がけておくについて、マンションの耐震化、家具類の落下・転倒防止、避難経路の確保、備蓄品の準備、コミュニティの形成、などについて書いていこうと思います。
目次
マンションの地震対策①：耐震化
過去の大きな地震では、マンションの耐震化がしっかりとされているのかどうかによってそのマンションの住民が大丈夫なのかどうかは大きく変わります。
自分の住んでいるマンションが地震に強いのかどうかを判断する上でチェックするポイントは、地盤、建築年代、構造的問題の3つです。
まず地盤について、地盤がしっかりとしているマンションは同じ地震でも揺れが小さく、逆に地盤がしっかりしていないと大きな揺れになります。自分の住んでいる地盤の固さについてはネットで簡単に調べることができるので一度調べてみると良いでしょう。
次に建築年代ですが、日本では地震被害に対して建築基準の大幅な改定を1971年と1981年に行っています。そのために、1981年以前に建てられたマンションなのかどうかが耐震性を判断するための一つの材料になります。
構造的問題では、例えば一回が駐車場で吹き抜けのような構造になっているかなど多様なケースが考えられます。
地震が発生した際に住んでいるマンションそのものが倒壊してしまったら、避難の仕様がなく、危険から自分の身を守ることができないので、まずは自分の住んでいるマンションの耐震性がしっかりとしているのか確認する必要があります。
マンションの地震対策②：家具類の落下・転倒防止
地震が発生した際に負傷者が発生することが多くありますが、そのほとんどは家具類の落下・転倒によるものです。マンションの場合ですと特に高層階になるほど揺れ幅が広くなる傾向にあるので家具類が落下・転倒する可能性が高まります。
家具類の落下・転倒を防止するためには、まず寝室には背の高いタンスや本棚を置かないようにして、頭の上に何かものが落下してこない家具の配置にします。
また、家具類の落下・転倒を防止するために、L型金具などで固定・転倒防止器具を取り付けるなどして、大きな家具・家電については防止策をとることも有効です。
（宇土市役所外観-1：災害写真データベースより画像引用）
マンションの地震対策③：避難路の確保
地震が発生した際にはマンション内で火災が発生することなどがあるので、すぐにマンションから避難する必要が出てくるかもしれません。
しかしマンションの玄関ドアは地震に弱いという特徴があり、マンションの壁や廊下の亀裂でコンクリートが鉄製のドアを圧迫して玄関のドアの開閉ができなくなることがあります。実際に東日本大震災の際にもマンションのドアが開かないという事例が多く発生しました。
避難路を確保するためには、事前に耐震ドアに取り替えておくことや、場合によってはベランダの避難ハシゴやタラップから脱出することも視野に入れておく必要があります。
マンションの地震対策④：備蓄品の準備
大地震が発生した際には電気・ガス・水道などのライフラインが寸断されることがあります。
大きな災害が発生した場合には支援物資が届くことがありますが、実際に被災者の手元に届くまでは数日かかりますし、あまりにも被害範囲が大きい場合には、なかなか隅々まで支援物資を届けることはできません。
そのために最低でも3日間は自力でも生活できるための備蓄品を準備しておくことが推奨されています。
（住家被害状況-1（南阿蘇村）：災害写真データベースより画像引用）
マンションの地震対策⑤：コミュニティの形成
マンションに限った話ではありませんが、最近では地域コミュニティのつながりが希薄化しているとよく言われています。近所付き合いは面倒であるのも事実であり、なかなかマンション内でコミュニティを形成していくことは難しいかもしれません。
しかし、災害時および復興の段階ではマンションの住民間での協力が必要不可欠であり、住民間で防災に関して話し合うことが推奨されています。
以上、マンションの地震対策で事前に心がけておくについて、マンションの耐震化、家具類の落下・転倒防止、避難経路の確保、備蓄品の準備、コミュニティの形成、などについて見てきました。
地震が発生した際にマンションでは大きな被害を受けることがありますが、その被害を少しでも小さくするためには、事前の防災対策が必要になります。
災害時のマンション建て替えに必要な住民合意
災害が発生した際には、建物が破損することがありますが、マンションに住んでいる場合には、安全のためにマンションを建て替えるのか、それとも修繕するのか、などでそのマンションに住んでいる人たちの意見が合わない場合があります。
特に多くの住民が住むマンションでは住民の間で合意形成するのは至難の技であり、マンションの住民全員の希望を満たすことは実質的に不可能です。特に建設費用の負担問題などではどうしても意見が合わないことがあります。
その際には「建物の区分所有等による法律」に基づいて、建て替え決議をすることで住民間の意見調整を行うことが多いです。
建て替え決議では、下記のような割合で住民の合意形成がなされて行きます。
建て替え決議の割合
建替え・・・区分所有者の4/5以上
大規模な修復工事（減失部分が1/2以上）・・・区分所有者の3/4以上
小規模な修復工事（減失部分が1/2未満）・・・区分所有者の1/2以上
実際の協議の場では、減失部分が1/2以上の判断をどのようにして行い誰が決めるのか、そもそもこのような重要な決定を多数決で行うのはどうなのか、などといった問題があるようです。
住民合意が取れない場合のマンション再建
災害で破損したマンションをどうするのかをそのマンションの住民間で協議するに当たって、建て替え決議をした中で仮に反対する人がいた場合には、建て替え決議から2ヶ月以内に再建参加の意思表示を行う必要があります。
建替えに参加しない場合には、資産を時価で買い取ることになりますが、ただしこの時価についてはいつの時点を起点にするのかで意見が分かれることがります。
災害前の比較的に高い時価をもとに買い取り金額を決めるのか、それとも災害後の比較的に低い時価をもとに買い取り金額を決めるのかで、大きな差が出てくることがあります。
災害時にトラブルを避けるためにも、時価の時点をいつにするのかは、事前にマンション規約に盛り込んでおく必要があります。
マンション建替え組合による再建
マンションの建て替え不参加者からの資産買い取りをするにあたっては、「マンション建替え円滑化法」によって、マンション建替え組合を設立することも可能になっています。
マンション建替え組合を設立して再建することで、民間デベロッパーの支配下に入らずに、マンション住民である区分所有者が主体になって再建を行うことができます。
（気仙沼市内の津波被害の痕跡：災害写真データベースより画像引用）
マンション建替え組合はマンション住民の3/4以上の合意で設立され、建て替え不参加者への資産売渡請求、金融機関からの費用借入、建物設計や工事請負契約などの契約業務、補助金の申請手続き、などを行って行きます。
以上、災害でマンションを建替える際の問題点について、災害時のマンション建て替えに必要な住民合意、住民合意が取れない場合のマンション再建、マンション建替え組合による再建、などについて見てきました。
災害によって壊れたマンションを住民合意のもとで再建していくことは、住民の間でトラブルになることも多いので、無用なトラブルを避けるためにも、正規な方法で公平に再建していくことが必要になります。
参考サイト▪︎国土交通省「マンションと地域の連携・共助による地域防災力の強化に関する調査研究」▪︎国土交通省「マンションと地域の連携・共助による地域防災力の強化に関する調査研究」